Aktualności

• • Za nadszczelność lokalu odpowiada właściciel
  • 07.07.2016

  • Na zarządcy budynku spoczywa szereg obowiązków określonych w przepisach prawa budowlanego, w szczególności  art. 61 pkt 1 prawa  budowlanego nakazuje utrzymywać i użytkować obiekt  w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w tych przepisach.
     
    W wyroku z dnia 6 marca 2014 r., sygn. akt: V CSK 224/13,  Sąd Najwyższy wskazał, że zaniechanie bądź nienależyte wykonanie przez właściciela budynku obowiązku określonego w art. 61 ust. 1 pr. budowlanego może być źródłem jego odpowiedzialności odszkodowawczej wobec osób trzecich na podstawie przepisów art. 415 i art. 416 k.c.
     
    Oczywiście odpowiedzialność ta uzasadniona jest od zaistnienia związku przyczynowo – skutkowego pomiędzy szkodą a zdarzeniem – w tym przypadku nienależytym wykonaniem lub zaniechaniem wykonania obowiązku.  Gdy taki zaistnieje – wspólnota mieszkaniowa, ewentualnie zarządca, o  ile obowiązki nałożono nań umową – odpowie za zaistniałą szkodę całym swym majątkiem.
     
    Jedną z takich spraw rozpoznawał warszawski Sąd Okręgowy, do którego pozew złożyła mieszkanka lokalu w budynku zarządzanym przez spółkę z o.o. „Towarzystwo  Budownictwa”. Powódka domagała się kwoty 250.000 zł tytułem odszkodowania i zadośćuczynienia za poniesione krzywdy moralne, fizyczne i finansowe związane ze śmiercią jej syna, który zmarł na skutek zatrucia tlenkiem węgla.
     
    Odpowiedzialność pozwanej spółki miała polegać na tym, że jako zarządca budynku nie dopełniła swoich obowiązków polegających na utrzymaniu we właściwym stanie technicznym przewodów kominowych obsługujących zasilane gazem urządzenie grzewcze zainstalowane w łazience lokalu , w którym powódka zamieszkiwała z synem.
     
    Wyrokiem z dnia 30 września 2013 r. sygn. akt IV C 1676/05 warszawski Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powódki część kwoty roszczenia, tj. ok. 67 tys. złotych, w wyniku przeprowadzonego postępowania dowodowego ustalił, iż pozwana jedynie w 30 procentach przyczyniła się do zdarzenia, jakim było ulatnianie się trującego tlenku węgla i w konsekwencji śmierć syna powódki.  W dużej mierze ten nieszczęśliwy wypadek był skutkiem nadmiernej hermetyzacji lokalu i zaniedbań przez powódkę w zakresie konserwacji i eksploatacji gazowego piecyka.
     
     
    Spółka odwołała się od tego wyroku do Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który przyznał jej rację powództwo w całości oddalił, ponieważ w ocenie tego Sądu  powódka nie przedstawiła żadnych dowodów potwierdzających zły stan przewodów kominowych, powodujący ich niedrożność, a w konsekwencji skutkujący przedostaniem się spalin do łazienki powódki. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że zaniedbania pozwanej w zakresie częstotliwości przeprowadzania czyszczenia przewodów kominowych spowodowały niedrożność tych przewodów, a w konsekwencji były przyczyną wypadku jakiemu uległ syn powódki. Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego co do możliwości obciążenia pozwanej odpowiedzialnością za nie wykonanie zaleceń mistrza kominiarskiego zawartych w protokołach pokontrolnych, a dotyczących montażu nawietrzników podokiennych. „Te zalecenia wynikały właśnie ze stwierdzonej podczas kontroli nadszczelności pomieszczeń, w których znajdowały się urządzenia grzewcze, a zatem dotyczyły odrębnych lokali, a tym samym obowiązek montażu nawietrzników obciążał właścicieli tych lokali, o czym dokonujący przeglądów miał właścicieli lokali informować.” (por., uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 listopada 2015 r., sygnatura akt:  VI ACa 107/14).
    
    [Portal Informacyjny Zarządca]